Ich möchte mich über Geschäftsmietverträge informieren

Möchten Sie einen Raum mieten, um darin eine berufliche Tätigkeit auszuüben? Ein Geschäftsmietvertrag ist oft unerlässlich. Dabei handelt es sich um einen Vertrag, der sowohl den Mieter als auch den Eigentümer schützt, indem er die Regeln für die Vermietung von Flächen für eine gewerbliche Tätigkeit festlegt. Laufzeit, Verlängerung, Miete, Kündigung... Bevor Sie einen Geschäftsmietvertrag unterschreiben oder neu verhandeln, sollten Sie sich am besten darüber im Klaren sein, was damit gemeint ist.

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  • Was ist ein Geschäftsmietvertrag?

    Ein  Geschäftsmietvertrag ist ein Vertrag, mit dem ein Raum gemietet werden kann, um dort eine Tätigkeit auszuüben, die mit dem Handel oder dem Handwerk zusammenhängt. Dieser Vertrag ist von entscheidender Bedeutung, da er die Regeln zwischen dem Eigentümer und dem Mieter festlegt und beide Parteien schützt.

    In der Regel beträgt die Dauer des Mietvertrags mindestens neun Jahre. Es gibt jedoch eine Ausnahme von diesem Grundsatz für zeitlich begrenzte Geschäfte wie Pop-up-Stores oder kurzlebige Restaurants. Ein kurzfristiger, d. h. auf ein Jahr begrenzter Mietvertrag kann abgeschlossen werden, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, ein Geschäft zu testen, bevor er sich langfristig bindet.

    Ein  Geschäftsmietvertrag muss drei Bedingungen erfüllen:

    • Es muss sich auf einen Raum beziehen, der für ein Geschäft oder ein Handwerk bestimmt ist;
    • Die Tätigkeit muss in direktem Zusammenhang mit den Kunden stehen (und nicht nur mit Großhändlern) ;
    • Die Aktivität muss in den gemieteten Räumlichkeiten stattfinden.

  • Welche Gesetzestexte bilden den Rahmen für Geschäftsmietverträge?

    Seit dem 6. Januar 2014 ist die Verwaltung der spezifischen Regeln für Geschäftsmietverträge in die regionale Zuständigkeit übergegangen (Zivilgesetzbuch). In der Wallonie wurden durch ein am 15. März 2018 verabschiedetes Dekret besondere Bestimmungen für kurzfristige Mietverträge eingeführt.

    Zugang zum Abschnitt über Geschäftsmietverträge im Zivilgesetzbuch

    Dekret vom 15. März 2018 über den kurzfristigen Geschäftsmietvertrag und zur Abänderung des Zivilgesetzbuches

  • Wie lang ist die Laufzeit eines Geschäftsmietvertrags?

    Der Geschäftsmietvertrag hat eine Mindestdauer von 9 Jahren. Dies gilt sowohl für Mieter als auch für Untermieter.

    Seit 2018 ist es in der wallonischen Region jedoch möglich, sich für einen Kurzzeitmietvertrag mit einer Höchstdauer von einem Jahr zu entscheiden. Diese Art von Mietvertrag soll es Einzelhändlern ermöglichen, ihr Geschäft, ihr Konzept oder ihr Produkt zu testen, ohne sich für einen Zeitraum von neun Jahren zu verpflichten. Der Mietvertrag beginnt mit dem Einzug des Mieters in die Räumlichkeiten und nicht mit dem Datum der Vertragsunterzeichnung.

  • Wie funktionieren die Miete und ihre Anpassung in einem Geschäftsmietvertrag?

    Die Höhe der Miete wird zwischen dem Eigentümer und dem Mieter frei vereinbart. Alle drei Jahre hat jede Partei die Möglichkeit, eine Anpassung der Miete zu beantragen. Dieser Antrag muss drei Monate vor dem Ende jedes Dreijahreszeitraums gestellt werden.

    Um eine Anpassung zu beantragen, muss man vor dem Friedensrichter nachweisen, dass der marktübliche Mietwert der Immobilie entweder niedriger oder um mindestens 15 % höher ist als die aktuelle Miete, die im Mietvertrag vereinbart oder bei der letzten Anpassung festgelegt wurde. Sobald die Anpassung akzeptiert wird, gilt die neue Miete ab dem ersten Monat des neuen Dreijahreszeitraums.

    Wenn der Eigentümer die Indexierung der Miete vergisst, kann er für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten Indexrückstände einfordern.

  • Kann ich meinen Geschäftsmietvertrag untervermieten oder abtreten?

    Wenn ein Mieter seine Räumlichkeiten untervermieten oder seinen Geschäftsmietvertrag abtreten möchte, muss er den Eigentümer informieren, indem er ihm per Einschreiben oder über einen Gerichtsvollzieher einen Vorschlag für eine Abtretungs- oder Untermieturkunde zusendet. Bei kurzen Geschäftsmietverträgen ist eine Kündigungsfrist von einem Monat ausreichend.

    Es ist sowohl für den Eigentümer als auch für den Mieter möglich, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die die Abtretung und Untervermietung verbietet. Diese Klausel gilt jedoch nicht, wenn die Abtretung oder Untervermietung mit der Abtretung oder Verpachtung des Geschäfts verbunden ist, außer in zwei besonderen Situationen:

    1. Wohnort des Eigentümers: Wenn der Eigentümer oder ein Familienmitglied einen Teil des Gebäudes bewohnt.
    2. Berechtigter Einspruch des Eigentümers: Der Eigentümer kann die Abtretung oder Untervermietung innerhalb von 30 Tagen, nachdem der Mieter ihn über das Vorhaben informiert hat, ablehnen. Diese Ablehnung muss begründet werden, insbesondere wenn der Mieter seit weniger als zwei Jahren in den Räumlichkeiten wohnt oder wenn der Mietvertrag seit weniger als zwei Jahren verlängert wurde.

    Wenn der Eigentümer nicht innerhalb von 30 Tagen nach der Benachrichtigung über die geplante Abtretung oder Untervermietung antwortet, wird davon ausgegangen, dass er seine Zustimmung gegeben hat.

  • Wie kann ich meinen Geschäftsmietvertrag vorzeitig beenden?

    Auch wenn ein Geschäftsmietvertrag eine Mindestlaufzeit von neun Jahren hat, ist es möglich, ihn vorzeitig zu beenden. Dies kann entweder in gegenseitigem Einvernehmen zwischen den Parteien oder unter bestimmten Bedingungen einseitig geschehen.

    In gegenseitigem Einvernehmen

    Wenn der Eigentümer und der Mieter gemeinsam beschließen, den Mietvertrag zu beenden, muss diese Entscheidung durch eine öffentliche Urkunde, z. B. eine notarielle Urkunde, oder durch eine Erklärung vor einem Richter formalisiert werden.

    Einseitig

    • Durch den Mieter: Der Mieter kann den Mietvertrag nach Ablauf von jeweils drei Jahren kündigen, wenn er dies mit einer Frist von sechs Monaten tut. Diese Kündigung muss per Einschreiben oder über einen Gerichtsvollzieher verschickt werden.
    • Durch den Eigentümer: Der Mietvertrag kann eine Klausel enthalten, die es dem Eigentümer erlaubt, den Mietvertrag nach Ablauf jeder Dreijahresperiode unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr zu beenden. Diese Kündigung muss ebenfalls per Einschreiben oder Gerichtsvollzieher verschickt werden. Der Eigentümer muss die Kündigung damit begründen, dass er die Räumlichkeiten zurückerhalten will, um dort selbst ein Geschäft zu betreiben oder um einem engen Familienmitglied oder einem verbundenen Unternehmen die Ausübung eines Geschäfts zu ermöglichen.

    Ausgleichsabfindung für die Zwangsräumung

    Wenn der Mieter regelmäßig seinen Wunsch geäußert hat, den Mietvertrag zu verlängern, und der Eigentümer dies ablehnt, kann der Mieter in bestimmten Fällen Anspruch auf eine Entschädigung haben, die als "Ausgleichsabfindung für die Zwangsräumung" bezeichnet wird.