Me renseigner sur les baux commerciaux

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat qui permet de louer un local pour y exercer une activité liée au commerce ou à l’artisanat. Ce contrat est essentiel, car il fixe les règles entre le propriétaire et le locataire, tout en protégeant les deux parties.

En général, la durée du bail est d’au moins 9 ans. Toutefois, il existe une exception à ce principe pour les commerces temporaires, comme les pop-up stores ou les restaurants éphémères. Un bail de courte durée, limité à un an, peut être conclu afin de permettre au locataire de tester une activité avant de s’engager sur le long terme..

Le bail commercial doit respecter 3 conditions :

• Il doit concerner un local destiné à un commerce ou un artisanat ;
• L’activité doit être en lien direct avec les clients (et pas uniquement avec des grossistes) ;
• L’activité doit se dérouler dans le local loué.

Quels sont les textes légaux qui encadre les baux commerciaux ?

Depuis le 6 janvier 2014, la gestion des règles spécifiques aux baux commerciaux est devenue une compétence régionale (Code civil). En Wallonie, un décret adopté le 15 mars 2018 a introduit des dispositions particulières pour les baux de courte durée.

• Accéder à la section des baux commerciaux du Code civil
• Parcourir le décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans. Cette règle s’applique aussi bien aux locataires qu’aux sous-locataires.

Cependant, depuis 2018 en Région wallonne, il est possible d’opter pour un bail de courte durée, d’une durée maximale d’un an. Ce type de bail est conçu pour permettre aux commerçants de tester leur activité, leur concept ou leur produit sans s’engager sur une période de 9 ans. Le bail commence dès l’entrée du locataire dans les lieux, et non à la date de signature du contrat.

Comment le loyer et sa révision fonctionnent-ils dans un bail commercial ?

Le montant du loyer est librement convenu entre le propriétaire et le locataire. Tous les 3 ans, chacune des parties a la possibilité de demander une révision du loyer. Cette demande doit être faite 3 mois avant la fin de chaque période triennale.

Pour demander une révision, il faut prouver devant le juge de paix que la valeur locative normale du bien sur le marché est soit inférieure, soit supérieure d'au moins 15 % par rapport au loyer actuel stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision. Une fois la révision acceptée, le nouveau loyer sera appliqué dès le premier mois de la nouvelle période de 3 ans.

Si le propriétaire oublie d'indexer le loyer, il peut réclamer des arriérés d'indexation pour une période maximale de 12 mois.
 

Comment fonctionne le renouvellement d'un bail commercial ?

Le locataire a le droit de demander le renouvellement de son bail commercial jusqu'à 3 fois, ce qui lui permet de continuer son activité commerciale dans le même local. Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit envoyer sa demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un huissier de justice. Cette demande doit être faite entre 15 et 18 mois avant la fin du bail en cours.

Cependant, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail pour plusieurs raisons :

1. Occupation personnelle : Le propriétaire souhaite occuper lui-même le local ou le faire occuper par un membre proche de sa famille ou par une société dans laquelle il a des intérêts majeurs.
2. Changement d'usage : Le propriétaire veut utiliser l'immeuble pour autre chose qu'une activité commerciale.
3. Reconstruction : Le propriétaire a l'intention de reconstruire l'immeuble ou une partie de celui-ci où le locataire exerce son activité. Une reconstruction est une transformation précédée d’une démolition, affectant toutes deux le gros œuvre des locaux et dont le coût dépasse 3 années de loyer.
4. Manquements graves : Le locataire n'a pas respecté ses obligations stipulées dans le bail, comme l'entretien du local ou des modifications non autorisées de l'activité commerciale. Si le propriétaire est aussi propriétaire du fonds de commerce et que le bail porte à la fois sur le bien et le fonds de commerce, les manquements relatifs à l'exploitation du commerce sont également pris en compte.
5. Offre de loyer supérieur : Un tiers propose un loyer plus élevé, et le locataire actuel ne souhaite pas égaler cette offre.
6. Absence d'intérêt légitime : Le locataire a commencé une activité similaire à proximité ou dispose d'un autre local dans le voisinage immédiat où il pourrait continuer son activité.

Est-ce que je peux sous-louer ou céder mon bail commercial ?

Si un locataire souhaite sous-louer son espace ou céder son bail commercial, il doit informer le propriétaire en lui envoyant une proposition d'acte de cession ou de sous-location par lettre recommandée ou par l'intermédiaire d'un huissier de justice. Pour les baux commerciaux de courte durée, un préavis d'un mois est suffisant.

Il est possible pour le propriétaire et le locataire d'inclure une clause dans le bail interdisant la cession et la sous-location. Cependant, cette clause ne s'applique pas dans le cas où la cession ou la sous-location est liée à la cession ou à la location du fonds de commerce, sauf dans deux situations spécifiques :

1. Résidence du propriétaire : Si le propriétaire ou un membre de sa famille habite une partie de l'immeuble.
2. Opposition justifiée du propriétaire : Le propriétaire peut s'opposer à la cession ou à la sous-location dans les 30 jours suivant la notification du projet par le locataire. Cette opposition doit être justifiée, notamment si le locataire occupe les lieux depuis moins de 2 ans ou s'il bénéficie d'un renouvellement de bail de moins de 2 ans.

Si le propriétaire ne répond pas dans les 30 jours suivant la notification du projet de cession ou de sous-location, il est considéré comme ayant donné son accord.

Comment puis-je mettre fin à mon bail commercial avant la date prévue ?

Même si un bail commercial a une durée minimale de 9 ans, il est possible d'y mettre fin avant ce terme. Cela peut se faire soit d'un commun accord entre les parties, soit de manière unilatérale sous certaines conditions.

D'un commun accord 

Si le propriétaire et le locataire décident ensemble de mettre fin au bail, cette décision doit être officialisée par un acte authentique, comme un acte notarié, ou par une déclaration devant un juge.

De manière unilatérale

• Par le locataire : Le locataire peut mettre fin au bail à l'expiration de chaque période de 3 ans, à condition de donner un préavis de 6 mois. Ce préavis doit être envoyé par lettre recommandée ou par l'intermédiaire d'un huissier de justice.
• Par le propriétaire : Le bail peut inclure une clause permettant au propriétaire de mettre fin au bail à l'expiration de chaque période de 3 ans, sous réserve d'un préavis d'un an. Ce préavis doit également être envoyé par lettre recommandée ou par huissier. Le propriétaire doit justifier cette résiliation par son intention de récupérer les lieux pour y exercer lui-même une activité commerciale ou pour permettre à un membre proche de sa famille ou à une société liée de le faire.

Indemnité d'éviction 

Si le locataire a régulièrement exprimé son souhait de renouveler son bail et que le propriétaire refuse, le locataire peut, dans certains cas, avoir droit à une indemnité appelée "indemnité d'éviction".